第97章 地产强人

又到了每月的分红期，陈光良在4月的分红中，一共可以得到4300大洋（含商品零售），非常的富裕！

这还是收购富贵车行的那批车，也才运营二十天出头而已，而下个月（5月）预计能分红到4500大洋。而下半年，还有f项目开始正式为股东分红（现在还车款中）。

理论上，从4月份开始，今年的分红还能达到4万大洋出头。

按照这个分红规模计算，今年不仅可以偿还3万多大洋的贷款及利息，亦可以将从长江地产‘借出’的1万大洋偿还掉。

当然做生意，哪有不负债的！

所以现在就可以借新债，再去考虑老债，车行事业这边维持在3万大洋的债务，是比较合理的。

毕竟，现在贷款的利率在下跌，主要是银行的存款资金变多。

分红前，陈光良召集长江车行的管理层，开了个会议。

包括李超、何向东、潘成、周兴高、林峰悉数到场。

“分红在即，还是那句老话，一定要将每一笔分红交到股东手里，并按指印或签字。”开会前，陈光良再三叮嘱道。

虽然股东已经有七百多人，但派发分红并不困难。分红期是四天时间，几个项目在一天都有规定，然后就是每个项目的股东一起来领取。

陈光良甚至发明了‘手写版’的excel表格，车夫只需要按月按指印就行。

这时候，何向东突然提议道：“老板，其实车夫的分红可以三个月一发，这样也省一点功夫，而且还可以增加你的现金流支配。”

陈光良马上予以否决，说道：“不可，月月分红是承诺，也是收心，岂可更改！”

站在何向东的角度，他的建议自然也是为老板着相，知道自家老板总是‘钱不够用’；而且三个月分红，实际上也是很正常的情况，毕竟现在股东都七百多名了。

但站在陈光良的角度，收拢人心自然更重要。

李超笑道：“月月分红，能让大家高兴一整月；三个月分红，可能也只能让大家高兴一个月。不过，向东考虑的怕是关于出租车的事情吧？”

虽然被老板否决建议，何向东丝毫不在意，毕竟是就事论事，闻李超言后点点头，说道：“是的。目前我们对出租车这个行业，也算是有一定的了解，可以购入两辆二手车，在闸北火车站以及虹口和江湾一带，试着做‘抛岗’生意。”

陈光良说道：“出租车的资金，另想办法。当前如果有机会，我们依旧是首选扩大黄包车业务。”

他这样的考虑有三条：

第一，现在顾竹轩和几大车行正闹得不可开交，无瑕顾忌长江车行的扩张；

第二，如今大照会牌照400大洋，市场愿意出售牌照的小车行和个人多了起来，正适合拿牌；

第三，黄包车是他们的老本行，各方面经营更上手。

至于出租车，如果只是做‘抛岗（野鸡车）’的生意，不需要太大的代价。

“好”

众人并不反对，反正大方向还是老板说了算。

陈光良点点头，随后说道：“看看市场有没有出售牌照的，我们准备新的项目！”

何向东马上说道：“有的，不过现在零散居多，可以考虑分散购入。”

“行，即这样说定，争取上半年再扩张个50张大照会。”

“是”

如今，长江车行总计是355辆黄包车，其中野鸡车57辆（假牌照或无牌照）、小照会40辆、闸北牌照5辆，余下的253辆便是大照会牌照。

朱广生拿到愚园路（1136弄）的‘道契’后，第一时间守信的和长江地产进行租赁签约，双方就在长江地产的写字楼里签合同。

“陈老弟，说实话你不租赁这幅土地，我还不想投资它，毕竟心里没谱。现在你租赁下它二十年时间，我十年就把它的本钱赚回来了，哈哈！”

朱广生很是满意的签署上自己的大名，和盖上自己的指印。

购买这幅地皮，对朱广生来说，也不是拿出一个小数字，他也是凑了一下才拿出来的；毕竟前面已经投资沪南的一幅地皮，以及还购入了愚园路608弄的公寓（二十年租赁权）。

如今两幅地皮在手，他的想法很简单，等沪南那边的地皮涨两年后，就准备卖掉，保留愚园路这十二亩地皮就行；等到二十年后，还可以连同地上的建筑物一起拿回来。

陈光良也签署自己的大名和留下自己的指印，并回应道：“合作共赢嘛，一般持有土地者，基本都是租赁给工厂。而工厂一旦搬走，业主不能利益最大化。如今我们将合作性质更改为住宅，业主才是最大受益。”

朱广生点点头，他投资地皮是为什么？

无非就是为了作为‘传家宝’，如今有人在这个传家宝上再加个传家宝，自然很有诱惑力。

“嗯你发明的这个地产模式，一定会风靡沪市的。”

实际上，也有地皮业主将其租给企业作为‘商业用途’，例如南鲸东路的土地业主，将其租给‘新新百货’，盖了一幢大楼，合作方式也是租满多少年，连建筑物一起归还业主。

当然，租给工厂的租金肯定要的高，不可能十年回本，毕竟这个时代讲究的就是‘高回报’。

而租给商业和住宅的租金，可以适当的降低不少，因为业主看中的是到期后收回上面的建筑。

“多谢你的夸奖”

确实，如今陈光良已经成为沪市的一个‘小名人’，多少地产商纷纷前往愚园路608弄打听消息。

一旦这种模式被大家吃透，沪市将掀起一股‘地产热浪’。

因为目前的情况是：持有优质地皮的业主惜售，但自己又无开发地产的经验和魄力；地产开发商买不到足够优质的地皮，或者是资金不足。

而‘租地造房，分室出售，到期还本，屋归地主’无疑可以解决这种情况。

“这是沪市商业储蓄银行的票据，你拿好！”

陈光良将一张5000大洋的票据递给朱广生，这是押金一年、租金一年的钱，这钱是临时抽调的，等这个项目收回资金，自然要偿还给其它项目。

朱广生高兴的接过来，刚刚掉28000大洋不到，如今又收回了5000大洋，心情更好了。

“对了，合同上说，我可以监督建筑施工，以保证建筑物至少三十年。是吧？”

“当然，这是老哥的权利，我可以两边工地都开放给你，作为比较你放心，我们按照三十年标准建，实际上就是一百年都可以用。”

“哈哈，那我就放心了！”

一百年，怕是二十年后就不属于你，当然也不属于自己，而是属于‘人民’。

不过，这事不怪陈光良坑人家，毕竟谁知道二十年后，朱广生走不走？

就算朱广生要走，这个项目起码也为他赚了二十年的租金不是！

当然，抛开所有的一切不谈，民国政府也会让大家的货币贬值，所以更不存在什么了。

大家虽然是朋友，但陈光良做事也问心无愧。

拿到租赁合同后，陈光良组织了长江地产的职员开会。

“预算要尽快做出来，这关系着长江地产今年的实际利润。”

郭德明连忙说道：“没问题，下旬一定可以拿出来具体的预算。”

这个预算包含方方面面，不仅仅是造价，还有每层公寓的售价，长江地产该如何向银行支取‘建筑款及其它款项’，最后一定要在支取的费用中，将长江地产一年的利润给加进去。

陈光良要的就是这一笔钱——建筑费利润，比如‘幸福家园’的第一年利润预期是5万大洋；至于后面每年的租金收益，只能是个补充而已。

“这个项目总计是12.12亩地，我们要建成39幢洋房，设计方面继续采用鱼骨形分布.”

这种老弄堂，不会考虑停汽车的。

这也是为什么如今黄包车可以专门钻巷子，而出租车不能去巷子里接客。

这一次，长江地产更是将地皮最大化利用，幸福家园是15亩地45幢洋房，而这个项目是12亩地39幢洋房；而且，这个项目有一幢洋房是陈光良留给自用的，占地面积怕是得需要半亩地，这就更加让其它房子拥挤了。

甚至，洋房之间本来就是连接在一起的。

当然陈光良的那一幢，造价不会高的，也就是普通的砖木结构，五千大洋都用不着。

而这个年代的那些超级富豪，建造自己的别墅时，动辄都是10万~30万大洋，简直堪称一幢南鲸东路的一幢写字楼造价。

造价如此高，主要是因为很多建筑材料都是采用进口的，再加上建筑物巨大，故造价几十倍的增长。

期间，郭德明建议道：“老板，如今沪市地产上涨，租金也在增长所以，虽然这个项目距离靖安寺有一段距离（约1.5公里左右），我建议售价不必减少！”

假设5月份开始出售，那么距离幸福家园开盘有三个月时间，这三个月时间不说整个沪市地产在上涨，就是愚园路也被炒热起来。

郭德明的建议，便是根据这些依据，当然也有其它方面的原因——例如现在房屋缺口大，中产阶级需求旺等。

“可行，售价一样！”

短时间内，供需的关系让陈光良很有信心卖掉！

当然，估计三年后，沪市的洋房供需关系就会打破，并不是说大家都有住房，而是中产阶级的需求已经饱和；如果再碰到‘第一次淞沪会战’，怕是有一波大暴跌。

举个前世的例子：1930年后，为了给大陆银行的资金寻找出路，谈荔孙与哈同洋行签约了一块地皮，建了一栋大楼（大陆商场），本想着大赚一笔的，可是在一年后，淞沪战争爆发与世界经济危机波及让大陆商场亏损严重。大概数年后，大陆银行没办法只能低价售卖给哈同洋行，还要赔付现金30万元。（在大陆银行投资房地产的这个项目上，谈荔孙不仅白送了一栋大楼，还贴了30万，总损失百万元的巨额）。

充分说明两件事：第一，世界经济危机要在1931年后才影响到华夏；第二，第一次淞沪战争影响很大，不仅毁灭了闸北，更让沪市地产蒙上一层阴影。

‘幸福家园’项目在短短的两个多月，为陈光良带来很大的荣誉，报纸也时不时报道这个项目的模式，虽然还不足够的详细，但通过‘分室出售、到期还本’这八个字，还是让很多地产商开始学习起来。

更有报纸报道出，这幅土地实际上是租赁的，而所谓的长江地产，不过是一个年轻人找了一个会计师、一个建筑师，三人仅拿出1000大洋，便完成了这个项目。

一时间，不仅是‘幸福家园’成为沪市地产商学习的对象，就是陈光良本人也开始被很多人熟知。

这不。

陈光良本打算将愚园路的新地产项目，和沪市商业储蓄银行合作，所以联络了老朋友李寿民；结果李寿民做不了主，便直接向沪市商业储蓄银行总经理陈光甫汇报。

结果就是，陈光甫要亲自和陈光良会面。

要知道，陈光甫可是被誉为‘中国最优秀的银行家’、‘中国的摩根’，又任国民政府财政委员会主任委员，负责为光头筹募军饷。

双方是在沪市商业储蓄银行的总经理办公室里会面。

甫一见面，陈光甫就打趣道：“我是以字行世（字光甫，名陈辉德，外号阿德哥），但我们前面两个字是一样的，不过我怕是足足大你二十多岁吧？”

陈光良随即回道：“我是1910年2月生的”

陈光甫愣住，随后说道：“才十八岁？”

由于平常陈光良打扮较为成熟，给人的感觉是二十岁出头的样子，所以陈光甫才如今惊讶。

“嗯，出生社会较早，14岁来沪市讨生活！”

陈光甫马上关心的问道：“你读过几年书？”

陈光良回道：“三年私塾，不过后来一直有自学，能用英语交流。”

这种事情就是也好拿出来‘炫耀’，因为才不能给人看轻。

陈光甫顿时有种‘惺惺相惜’的感觉，并说道：“我其实一开始也就是读了几年的私塾，便去一家报关行（洋行）当学徒，刻苦学习英文，后考入汉口邮政局。会后留学美国，入美国宾夕法尼亚大学商学院，1909年毕业后即回国。这充分说明一件事，只要肯上进，总是能有机会学习的。”

陈光良点点头，他实际上是正儿八经的大学生，只不过是前世的大学生，更何况还多那么多年的见识和阅历，比这个时代的成功商人丝毫不输。

虽然说不能小看‘古人’，但更不要小看一个‘现代人’。

聊完私事后，陈光浦便询问道：“关于‘幸福家园’的地产项目，我是有研究的，不过肯定还不算全面。不如你详细给我讲一遍，这个合作模式，如何？”

“当然”

随即，陈光良将十六字真言‘租地造房，分室出售，到期还本，屋归地主’详细的讲解出来。

“啪啪.绝了，你这一下算是将地产盘活了。”

原本，拥有地皮的业主只是‘纯投资地皮’，即将考虑将地皮‘高价时出售’、‘租给工厂或企业’，但实际上大多数地皮都是长期空置。

而地产商方面，一边需要寻找有前景的地皮，斥资买下来，一边还得筹集庞大的建筑资金。

值得一提的是，这个时代的‘房屋购置契税’在5~9%左右，相当的高；但租房的却不需要交税，但房东要交税。

所以，地产商开发的项目，都是用于出租，鲜有拿出来出售的。

‘幸福家园’也是‘出租性质’，不涉及产权的交割，所以不需要缴纳‘契税’。

陈光良趁机说道：“所以我又寻觅到愚园路的一幅12亩地皮，打算兴建39幢洋房的新式里弄，想让上海商业储蓄银行来作为我们的‘担保人’”

这个担保，对银行来说也没有风险，虽然一开始地产商会将业主的‘本金’抽走一部分，但实质上抽走的资金是用于建筑部分；一旦发生意外，银行可以将建筑收回，用于担保部分。

更何况本质上，业主的资金是存入地产商的账户，是地产商的钱。

陈光甫最后很爽快的答应，说道：“可行，这个项目就我们上海储蓄商业银行来为你们做担保。就像你说的一样，我们不仅多了一笔存款，也会得到一些中产阶层的青睐，双赢嘛！”

当上百名业主存入金钱到上海商业储蓄银行的账户上后，后期就会对这家银行了解，自然为继续合作打下基础。